Browsed by
Author: I

Tak jsme se vylili – základové pasy

Tak jsme se vylili – základové pasy

Comments 4 comments

Dnešní den byl poměrně výživný. Od 7 hodin ráno jsme se nezastavili a naplánovali si jednu akci navazující na druhou. Trošku jsme trnuli, jestli to všechno dáme. Dali. A teď, na konci dne, jsme padli. Takže pěkně postupně.

Akce 1 – Složení železa na pozemku

Dnes v 11 nám měli na pozemek dopravit veškeré železo, které budeme na stavbu potřebovat. Roxory velikosti 6, 8 a 10 a kari sítě na základovou desku a na strop. Dopravce nám ale v 7.30 zavolal, že už je na cestě a za 15 minut bude na pozemku. Takže jsme vystřelili jak rakety a za 20 minut už bylo železo složené.IMG_00063

Akce 2 – Domluvení betonu na druhou hodinu

Z pozemku jsme pak pokračovali do blízké cementárny, kde jsme si na druhou hodinu dohodli dovezení betonu na vylití základových pasů. Cestou zpět na pozemek jsme se stavili ve stavebninách a koupili ještě 3m dlouhou 20cm tlustou kanalizační trubky na chybějící prostupy. Báwa se opět činil, ale tuto trubku už celou nepozřel, takže jsme pár kilometrů jeli s otevřeným kufrem.

Akce 3 – Natření spojek zemnícího pásku

Zemnící pásek jsme měli hotový, chybělo jen dotáhnout spojky a natřít je asfaltovogumovým lakem. Snadno dostupná místa jsme natřeli štětcem, hůře dostupná jsme zastříkli lakem ve spreji.

2015-07-20 13.02.14

Akce 4 – Připojení elektrického rozvaděče do sítě

Od desíti hodit jsme nervózně čekali na technika z E-ONu, protože na další akce jsme potřebovali elektriku. V průběhu čekání kolem nás projelo asi 5 E-OŇáckých aut, které jsme zastavovali, že jedou k nám. Oni, že k nám nejedou, že řeší v ulici poruchu. Pak se konečně objevil “náš” technik, který rozvaděč napojil, ale bylo nám to k prdu, protože díky poruše v celé ulici nešel proud. Tak jsme se v mezičase zvesela pustili do následující akce.

Akce 5 – Vyznačení výšky vylití pasů

V této fázi nám už asistoval náš projektant za nivelákem. My s latí a sprejem běhali v pasech a vyznačovali výšku zalití betonem. Vyměřené body jsme pak spojili do přímek.

IMG_00902

Akce 6 – Dokončení prostupů na vodu a elektřinu

Proud už naskočil, a tak jsme mohli přeříznout kanalizační trubku flexou a nařezat roxory na ukotvení prostupů. Vydlabali jsme v pasech díry a do nich uložili trubky na obou koncích zaslepené igelitem. Nad ně jsme do oblouku zatloukli roxory, aby nám při zalívání nevyplavaly.

2015-07-20 12.59.19

Akce 7 – Prostupy na kanalizaci

Z polystyrenu jsme vytvořili 15×15 cm bloky, které jsme v místě kanalizačních prostupů vložili do pasů a ukotvili je roxory. Pro jistotu jsme je ještě zatížili kameny.

2015-07-20 12.59.51

Akce 8 – Vylití základových pasů

Ač se zdálo neuvěřitelné, vše jsme stihli dokonce s předstihem, a tak mohl mix s pumpou dorazit už v 1 hodinu. S pumpou práce pěkně odsýpala, technik pumpu vedl a my ho následovali s hráběmi a latí do T a beton zarovnávali. Vše šlo jak po másle, na místě vydržely všechny prostupy i polystyreny. Po hodině a půl nebylo co řešit, pumpa nás sice vyšla na 8 tisíc, ale byly to dobře investované peníze.

IMG_9481

Do pasů nakonec padlo 15 kubíků betonu namísto plánovaných 18. Naštěstí jel beton ve třech várkách, a tak obsluha pumpy mohla před objednáním poslední várky přepočítat chybějící množství. Místo 6 jsme tak nakonec objednali jen 3,2 kubíku. I tak nám ještě docela dost betonu zbylo a teď jsou z něj bobky na pozemku. Vrtalo nám hlavou, jakto, že je rozdíl mezi předpokládaným a skutečným množstvím tak velký. Odhalili jsme ho záhy, bagrista nám totiž tvrdil, že pasy kope 60cm lopatou. Když jsme ji přeměřili, zjistili jsme, že lopata je pouze 53,5 cm široká 🙂 No nic, dopadlo to dobře, ale důvěřuj, ale prověřuj 🙂

Akce 9 – Zabetonování sloupků plotu

Jelikož betonu zbylo požehnaně, aspoň malou část jsme upotřebili na zabetonování sloupků našeho provizorního plotu. Jestli před tím držely docela pevně, tak teď už se ani nehnout. Ale rozvozit ho v kolečku a rozházet lopatou i v tomto malém množství byla docela makačka. Betonovat pásy úplně ručně, to fakt můžou dělat jen totální blázni 🙂

Akce 10 – Kropení betonu

Tahle fáze už byla nejpříjemnější. Jelikož sluníčko pražilo, už zhruba po třech hodinách se v betonu začali objevovat praskliny. Dvakrát jsme ho tedy kropili vodou z hadice, nejdřív po 3 hodinách a pak jsme se na pozemku otočili ještě v 8 večer a znovu beton pokropili. Při té příležitosti jsme se dali do řeči se sousedem, který už postavil několik baráků, a ten nám řekl, že takhle pěkné pasy, jako ty naše, ještě nikdy neviděl 🙂 Což nasadilo korunu dnešnímu už tak poměrně úspěšnému dni.

A tady je video, kde je vidět, co všechno se dělo.

První kop do země

První kop do země

Comments 1 comment

Ještě včera se nám povedlo sehnat bagristu, který nedaleko nás pracuje na rekonstrukci silnice a namísto obědové pauzy nám slíbil, že si u nás zakope a udělá nám skrývku ornice.

2015-07-14 12.08

Dnes kolem oběda to sice vypadalo trošku dramaticky, to když se bagrista i s bagrem vytratil bůhvíkam a nebyl k nalezení, ale naštěstí na nás nezapomněl a zhruba a pár minut po domluveném čase se objevil a pustil se do díla.

2015-07-14 12.09

Za hodinu stihl udělat větší půlku, kope do hloubky zhruba 40 cm a mohl by se živit jako profesionální krtek 🙂 Kope přesně podle vyznačených čar a ve stále stejné hloubce. Hlíny je z toho požehnaně, jsme rádi, že jsme mu neřekli, ať kope ještě hlouběji, protože ta hromada na kraji pozemku už teď expanduje k sousedovi a to ještě dál poroste.

2015-07-14 12.46.49

Zítra v obědové pauze své dílo dokončí a odpoledne může naběhnout nasmlouvaný geodet a začít vyměřovat rohy domu a nulu. Pak připravíme lavičky, provázky, nakreslíme hranici pasů a pak už zbývá jen ukecat dalšího bagristu, aby nám pasy o víkendu vykopal.

 

Co je potřeba na stavební ohlášení

Co je potřeba na stavební ohlášení

Comments 0 Comment

Dneska to bude nuda. Bude to o věcech, které jsme potřebovali pro podání žádosti o ohlášku na našem stavebním úřadě. A protože náš stavební úřad je velmi velmi přísný, bude to dlouhé.

Na začátek ještě dodám, že stavební zákon samozřejmě upravuje dokumenty potřebné pro ohlášení stavby (§ 105). Problémem ovšem je, že tato úprava je poměrně nejednoznačná, protože neřeší (a logicky ani nemůže) konkrétní podmínky daného území a projektu. Stejně jako ostatní články na internetu pak pracuje s magickou formulací Závazná stanoviska dotčených orgánů. Bohužel začínající stavebník obvykle nemá nejmenší tušení, kdo jsou ony mýtické dotčené orgány, stejně jako jsme to netušili my.

Po proběhlém tříměsíčním úředním kolečku už ale určité povědomí máme a proto bychom se chtěli podělit o to, co, proč a od koho jsme museli získat. Držte si klobouky, žene se byrokratická vichřice.

1) Projekt domu

Předložili jsme naši kompletní prováděcí dokumentaci, která jde daleko za rámec dokumentace pro stavební ohlášení. Základní minimum by pak mělo být toto:

A) Výkresová část

  • Situace širších vztahů – vyznačení parcely v katastrální mapě
  • Situace – umístění stavby a jejích součástí na pozemku, vyznačení hranic parcely, vedení sítí, přilehlá technická infrastruktura
  • Pohledy na dům – schématické zobrazení domu ze všech stran
  • Řezy domem – z čelní a boční strany, znázorňují výšky jednotlivých prvků a jejich sklon a skladbu (včetně střechy)
  • Základy – pozice základových pasů a jejich skladba, hloubka a prostupy pro inženýrské sítě
  • Půdorysy – skladba místností jednotlivých pater
  • Pohledy na plot – výška, skladba
  • Situace – Rozhledové trojúhelníky

B) Dokumentační část

  • Průvodní zpráva – identifikační údaje stavby, investorů, projektantů, seznam podkladů pro projekt, údaje o území, údaje o stavbě, členění na stavební objekty,
  • Souhrnná technická zpráva – popis území, stavby, připojení na technickou infrastrukturu, dopravního řešení, terénních úprav, vlivů na ŽP, organizace výstavby
  • Technická zpráva k domu – architektonické řešení, materiálové řešení, dispoziční a provozní řešení, bezbariérové užívaní stavby, zateplení, osvětlení, oslunění, akustika a hluk, vibrace,
  • Technická zpráva k sítím – kanalizace, vodovod, plynovod, vytápění, ohřev vody, rekuperace, hromosvod, elektrifikace
  • Technická zpráva k železobetonovým překladům
  • Technická zpráva ke sjezdu z pozemku na komunikaci a parkovacímu stání
  • Statické výpočty – nic, čemu bychom rozuměli, důležité je kulaté razítko!
  • Požárně bezpečnostní řešení stavby – kompletní posudek domu od hasičů (ačkoli by pro ohlášení měla stačit jednoduché vyjádření hasičů, náš stavební úřad chtěl kompletní zprávu za cca 2000 Kč)
  • Hydrogeologický průzkum – kvůli nutnosti umístění retenční nádrže na dešťovou vodu
  • Radonový průzkum – vyhodnocení radonového rizika pozemku společně s opatřeními proti radonovému záření
  • Hluková studie – zpracována kvůli sousedící krajské silnici III. třídy, kapitola sama pro sebe (psali jsme tady a tady)
  • Průkaz energetické náročnosti budovy – tepelný štítek spolu s protokolem k průkazu ENB
  • Tepelně technické hodnocení konstrukcí – výpočty prostupu tepla obálkou budovy

2) Závazná stanoviska dotčených orgánů

A) Souhlas vlastníků sousedních pozemků a obce

  • Souhlas sousedů – nutný na výkresu se situací. Rukou jsme dopsali text o tom, že sousedé souhlasí se stavbou podle projektu bez výhrad a nechali je uvést jejich jméno, datum narození, podpis a datum podpisu.
  • Souhlas Krajského úřadu jakožto majitele sousedící krajské komunikace – nestačí na samostatném papíře, podle zákona je pro ohlášku nutný na výkresu se situací (na druhý pokus už jsme ho získali)
  • Souhlas rady obce s projektem

B) Povolení sjezdu na přilehlou komunikaci

Komunikace je ve vlastnictví kraje, ale spravuje ji Správa a údržba silnic. Z toho pak vyplývají menší komplikace. K projektu se vyjadřuje:

  • Policie – souhlas se situací s rozhledovými trojúhelníky a připojením sjezdu na silnici
  • Městský úřad obce s rozšířenou působností – povolení na provedení a užívání sjezdu
  • Správa a údržba silnic – souhlas s vytvořením sjezdu

C) Vyjádření vlastníků sítí

  • Vodárenská společnost
  • EON
  • O2
  • RWE

D) Připojení na technické sítě

  • Vodárenská společnost – souhlas s napojením na obecní vodovod a splaškovou kanalizaci
  • Projekt na vodovodní přípojku
  • Projekt na kanalizační přípojku
  • Kolaudační souhlas s umístěním rozvodové elektrické skříně na hranici našeho pozemku
  • Smlouvas EON o krátkodobém a dlouhodobém připojení elektřiny

E) Vyjádření Krajského úřadu, odboru ŽP

Vyjádření k záměru sestává z několika bodů a to z hlediska

  • Vodního zákona – neteče přes nás ani kolem nás řeka, další vyjádření nepotřebujeme
  • Zákona o ochraně zemědělského půdního fondu – spadáme do ZPF, musíme vyjmout zemědělskou půdu, dále řešeno s příslušným obecním úřadem s rozšířenou působnosti (viz dále)
  • Zákona o lesích – nebudeme žít v lese, nepotřebujeme na to tedy povolení
  • Zákona o ochraně přírody a krajiny – záměr nemá významný vliv na významnou lokalitu nebo ptačí (!) oblast ani neleží v oblasti Natura 2000
  • Zákona o ochraně ovzduší – budeme mít krb, proto budeme potřebovat vyjádření příslušného obecního úřadu s rozš. působností, odb. ŽP (viz dále)
  • Zákona o odpadech – s odpady musíme nakládat v souladu se zákonem (takže ho asi nebudeme moct pálit v našich hermeticky uzavřených peletkových kamnech… hm škoda)
  • Zákona o posuzování vlivů na životní prostředí – záměr nevyžaduje provedení zjišťovacího řízení vzhledem k ŽP
  • Zákona o intergrované prevenci a omezování znečištění – záměr nepodléhá povolovacímu řízení
  • Zákona o prevenci závažných havarií způsobených chem. látkami – záměr nespadá do režimu zákona
  • Zákona o ochraně a využití nerostného bohatsví – na parcele nemáme žádné nerostné bohatství (je to smůla nebo štěstí?)

F) Vyjádření obecního úřadu s rozšířenou působností, odboru ŽP

  • Souhlas s použitím krbových kamen
  • Souhlas s trvalým odnětím zemědělské půdy ze ZPF

G) Další chuťovečky

  • Archeologický ústav AV ČR – stanovisko, že můžeme kopat, ale pokud odkryjeme nějaké památky, musíme informovat Archeologický ústav, který provede záchranný archeologický výzkum (což by byl dost průser)
  • Prohlášení zodpovědného stavbyvedoucího včetně jeho diplomu – neb nejsme ve stavebním oboru vzděláni, potřebujeme erudovaného Bořka stavitele, který na nás a naše dodavatele bude dohlížet, díky čemuž nám pak teoreticky barák nespadne na hlavu. V praxi to znamená, že jsme za 3 tisíce dostali razítko na projekt a tím to pro něj asi skončí.
  • Souhlas Krajské hygienické stanice – můžeme začít stavět, ale vzhledem k sousedící komunikaci budeme muset provést měření hluku v odpoledních hodinách. Dále kvůli rekuperaci a tepelnému čerpadlu budeme muset provést po jejich zapojení a zprovoznění měření hluku u souseda (co se stane, když budou hučet moc, radši nedomýšlet).

Tak tohle by snad mělo být vše, co jsme prozatím podávali k ohlášce. Uvidíme, jestli to bude stačit. Pokud ne, bude tenhle článek na pokračování 🙂

Boj s větrnými mlýny

Boj s větrnými mlýny

Comments 3 comments

Když tě to neposere zprava, tak tě to posere zleva, chtělo by se říct. Ještě ráno jsme měli skvělý pocit. Chybělo nám poslední vyjádření, které mělo trvat třicet dní, ale za pytlík bonbónů a několik ženských úsměvů nám bylo přislíbeno jeho zpracování už ke konci tohoto týdne.

Stejně tak se nám povedlo sehnat souhlas všech sousedů se stavbou, takže teoreticky můžeme žádat pouze o ohlášku a ne o stavební povolení, čímž se nám zkrátí doba čekání na souhlas stavebního úřadu. Super, úžásné, báječné, všechno nám hezky klapalo.

Až do okamžiku, kdy se mělo kompletovat vyjádření hygieny, od které už nám bylo přislíbeno KLADNÉ stanovisko. Nejdříve si paní všimla, že máme v projektu tepelné čerpadlo. Požadovala po nás tedy zpracování další hlukové studie, která  by potvrdila, že hlukem z čerpadla nebudeme rušit okolní sousedy. Zatli jsme tedy zuby a s vidinou dalších vyhozených 7 tisíc jsme projektantovi dali souhlas k poptání této studie u příslušných orgánů s kulatým razítkem.

Hygiena se ale nakonec umoudřila a souhlasila, že bude stačit produktový list námi vybraného čerpadla, čili nakonec není potřeba kompletní studie, ale pouze výpočty od projektanta. Přesto tím ale naše problémy zdaleka neskončily.

Paní si totiž všimla, že dříve zpracovaná hluková studie byla provedena pro jinou silnici, než tu, která nám vede před domem. Důvodem je její stávající rekonstrukce a tudíž nemožnost změření hluku. Navrhla nám tedy, že máme práce na projektu pozastavit až do doby, než bude silnice opět zprovozněna a měření bude možné provést. Toto řešení pro nás bylo pochopitelně nepřijatelné, protože rekonstrukce se má táhnout nejméně do podzimu, a kdoví, kdy nakonec opravdu skončí.

Momentálně jsme tedy ve stavu, kdy máme zpracovanou hlukovou studii podle požadavků hygieny, ale ta už pro ně nyní není vyhovující. Paní je totiž přesvědčená, že provoz na silnici bude velký a hluk nás bude rušit. To, že kolem nás stojí spousta dalších domů, nebo že se domy staví blíže než našich 6 m od vozovky, paní jaksi nereflektuje.

Nyní jsou tedy v jednání tato řešení:

  1. Na východní stěnu domu dát do projektu pouze fixní okna – zdaleka ne ideální řešení, ale pro nás nejméně bolavé.
  2. Posunout dům o X metrů dále od silnice – tomuto bychom se rádi vyhnuli, protože bychom tím zmenšili už tak ne moc velkou zahradu. Navíc by došlo ke kompletní změně umístění na pozemku a dost možná bychom museli žádat o všechna vyjádření znovu.
  3. Místo obyčejného plotu u silnice vybudovat 4 metry vysokou protihlukovou stěnu – toto řešení je dost drahé a navíc neprůchodné přes stavební úřad, který se už tak netvářil na náš plot do výšky 1,6 m.

Zítra bude projektant pokračovat v přesvědčování, že nejsme idioti a s určitou mírou hluku počítáme, protože jsme zkrátka koupili pozemek u hlavní silnice. Přes zarytý boj s vyšší mocí totiž stále věříme, že tato míra hluku nám ani našim dětem nezpůsobí nevratné fyzické ani mentální poškození a pravděpodobně nás ani nezabije (protože jinak by kolem silnic byla spousta prázdných domů k prodeji, což se ale neděje).

Snad se mu povede s hygienou nějak rozumně domluvit. Budeme si držet palce.

Hypotéka v KB, aneb nechci slevu zadarmo

Hypotéka v KB, aneb nechci slevu zadarmo

Comments 0 Comment

Po doložení všech potřebných dokladů odhadce z KB dokončil odhad ceny naší nemovitosti. Opět si nemůžeme odpustit drobný úšklebek nad naceněním, kdy je všem stranám jasné, že tržní hodnota baráku s pozemkem je vyšší, přesto je cena stanovena tak, aby na tom KB a její partneři vydělali.

Stejně jsme se ale s cenou dostali o 200 tis. výše než v minulém odhadu. Sčítejte s námi, tentokrát tedy hodnota pozemku stanovena na 1 mil, cena výstavby uznána 4,5 mil (tzv. reprodukční hodnota), celková hodnota nemovitosti, 4,9 mil 🙂 Chápeme, že zastavěním se pozemek znehodnotí, ale že se jeho cena sníží o 600 tisíc? No nic no, co už 🙂

KB nabízí výši úvěru až 85%, s našimi příjmy jsme se nakonec dostali na výši úvěru 4 miliony při úroku 1,69% a fixací na 7 let. Nicméně pro získání těchto podmínek je nutné ještě uzavřít pojištění neschopnosti splácet, které stojí 1 tis Kč měsíčně a platí se hned od podpisu smlouvy, nikoli až po získání stavebního povolení a s prvním čerpáním. A v tom je právě trošku háček. Za prvé, pokud bychom tuto částku vzali jako úrok, ten potom vzroste na 2,2%. A za druhé, pokud se stavební povolení potáhne, v extrému můžeme třeba rok platit pojištění bez jakékoli vyčerpané částky. A to se nám nezdá úplně OK.

Navíc, jelikož jsme oba podnikatelé a ušlou mzdu nám tím pádem pojišťovna v případě ztráty zaměstnání nevyplatí, pojištění nám bude krýt pouze těžké trvalé následky a smrt. A i v těchto případech se pojišťovny do vyplácení zrovna nehrnou, naopak je to prý velmi nepříjemný a zdlouhavý proces.

Budeme tedy doufat, že tyto události se nám vyhnou, nepodlehneme nátlaku obchodníků se strachem a pojištění vynecháme. Tím se nám sice úrok zvedne na 1,89%, přesto ale za dobu fixace ušetříme 50 tisíc.

Další podmínka KB je uzavřít pojištění nemovitosti. To se platí od začátku stavby a rovněž od začátku z celé reprodukční hodnoty, nikoli z aktuální reálné. Další klička, která už ale aspoň nestojí tak moc. Roční pojistné domu bude stát kolem 3,5 tisíce. Zahrnuje ovšem pouze požár, živelnou katastrofu a pád letadla nebo meteoritu na náš pozemek. No uff, hned se člověk cítí bezpečněji 🙂 Pojištění domácnosti proti vykradení pak je nečekaně potřeba uzavřít samostatně a za další peníze.

Nyní jsme tedy složili na účet rozdíl mezi hypotékou a reprodukční hodnotou nemovitosti, čímž jsme prokázali, že máme finance na celou výstavbu 🙂 (Něco jsme měli, něco nám půjčil kamarád a peníze mu půjdou obratem zpět.) Teď už pouze čekáme na to, až nám nějaká hlava pomazaná v KB schválí konečnou podobu hypotéky, což by se mělo stát v několika příštích dnech.

A pak už přijde hluboký nádech a asi konečně podpis smlouvy o hypotečním úvěru…

Koupíme křišťálovou kouli. Značka: Spěchá.

Koupíme křišťálovou kouli. Značka: Spěchá.

Comments 0 Comment

Když jsme loni na podzim kupovali pozemek, byli jsme asi třikrát na stavebním úřadě, abychom nepodcenili případné problémy s budoucím stavebním povolením. Úřednicím jsme tenkrát kladli zvídavé otázky typu, co nás čeká a nemine. V té době nám bylo řečeno pouze to, že v jednání byla autobusová zastávka u našeho pozemku, ale ta se nakonec realizovat nebude, protože o ni místní neměli zájem.

Pak jsme se ještě dozvěděli, že už dávno měla být provedena rekonstrukce přilehlé silnice, ale pořád tam byly nějaké průtahy ze všech možných stran a k rekonstrukci by snad mělo dojít na jaře následujícího roku. Toť vše. Že bychom se na rekonstrukci měli taky nějak připravit jsme se bohužel nedozvěděli.

Když nám pak v lednu přišla výzva, abychom si urychleně nechali vypracovat projekt na vodovodní přípojku, protože kdo přípojku nestihne do rekonstrukce, na pět let bude mít kvůli záruce na dílo utrum, byli jsme poněkud překvapení. Nakonec nás to ale nakoplo k tomu, začít řešit už i kompletní projekt domu, ačkoli jsme to původně chtěli odložit. Teprve teď si zpětně uvědomujeme, že to vlastně byla z pr… klika, že jsme se do toho pustili.

Když jsme totiž předminulý týden žádali SUS o povolení vjezdu k nám na pozemek, nastalo opět menší sociální drama. Bylo nám řečeno, že nám vjezd nepovolí. Důvodem mělo být to, že projekt už nejde změnit, protože rekonstrukce silnice je už téměř dokončena.

To nás pravda maličko vyvedlo z míry, protože za A) ať jsme se na silnici dívali, jak jsme se dívali, rekonstrukce v žádném případě nebyla v dokončovací fázi, naopak byla dosti pozadu a někdo by možná mohl říct, že byla sotva na začátku. A za B) pokud by nám vjezd na pozemek nepovolili a do projektu k našemu pozemku nepřidali snížený obrubník, tak po dobu záruky silnice (5 let) bychom měli leda tak pěknou zahrádku, kam bysme mohli jezdit relaxovat, ale to by bylo asi tak všechno, protože bez vjezdu bychom nikdy nezískali stavební povolení na barák.

Asi po týdnu nejistoty naštěstí všechno dobře dopadlo a paní na SUS se rozhodla, že vjezd nám povolí. Bylo nám ale zdůrazněno, že jsme poslední, kvůli komu se projekt bude měnit, a všichni po nás už budou mít smůlu. Tak nám spadl šutrák ze srdce a oddychli jsme si, že se nám povedlo zase jednou odvrátit jeden pořádný průser.

Co je na tom ale smutné je to, že nám o tom nikdo neřekl. Neřekli nám to na stavebním úřadě na podzim, v oznámení o vodovodní přípojce v lednu o tom taky nebyla zmínka a když jsme v březnu žádali o schválení projektu na vodovodní přípojku na SUS, tak o tom taky nepadlo ani slovo. A to to měl přitom na starosti úplně stejný člověk jako schvalování vjezdu.

Otázkou pak tedy zůstává, jak se k podobným informacím dostat. Protože když nám je nedají ani ti nejpříslušnější z příslušných, tak pak už nám stavebním pannám a panicům opravdu zbývá jen křišťálová koule, tarotové karty a věštění z lógru u kafe.

Když se blbě vyspí odhadce

Když se blbě vyspí odhadce

Comments 10 comments

Občas se to asi stane každému, blbě se vyspíme a celý náš den stojí za houby. Je možné, že ten den třeba taky uděláme v práci nějaký průser a ten si pak pěkně odskáčeme. Šéf nám třeba srazí prémie, nebo nás rovnou vyhodí, klient nám nezaplatí fakturu, nebo třeba odejde ke konkurenci. Zkrátka a dobře, když něco zvořeme, tak si to taky vypijeme, protože tak to ve světě lidí chodí.

Ale víte, kde to takhle nechodí? Ve světě odhadců nemovitostí (minimálně toho, se kterým jsme měli tu čest se setkat, protože to je skutečně pan Odhadce s velkým O). Ten když něco po..re, odskáčou to všichni okolo, jen on se směje.

Odhadce totiž, když vstane špatnou nohou, vezme projekt nebohého klienta, během tří minut ho prolistuje, opíše tři čísla a z prstu si vycucá cenu za metr čtvereční. Jak vysoká ta cena bude se pak odvíjí od toho, jakou má ten den náladu, jestli venku prší, jestli si včera zašpásoval s manželkou a jestli mu chutnala snídaně.

A pokud mu nechutnala?

(následuje krátká reportáž ze života odhadce nemovitosti)

Kliente těš se, teď si to pěkně slízneš. A ještě mi za to zaplatíš, to bude švanda. 

No takže vycucáme si cenu z prstu, ale musíme ji něčím podložit, protože jinak by to klient třeba nezbaštil (a možná nakonec ani ta banka, i když…).  Takže sreality a s něčím horším to porovnáme, tak třeba tady… Fuj tenhle byl moc dobrý, pryč s ním, tohle by šlo: č. 1) nedostavěný dům s téměř poloviční plochou domu a polovičním pozemkem, č. 2) tady pasivní dům, kdyby šťourali, aspoň v úplně jiném okrese a č. 3) dvojdomek (!!!) s polovičním pozemkem a energetický standardem není ani nízkoenergetický.

Inu ceny porovnávaných baráků jsou poměrně nízké, takže by nám to možná vyšlo, dáme tam ještě 10% snížení ceny, protože na trhu jsou nemovitosti přece předražené a bublala bublala, vypočítáme cenu nemovitostí na 1 m2. 

Ale co to, cena za m2 ještě pořád vychází příliš vysoká a neodpovídá naší ceně vycucané z prstu. No tak nic, uděláme abrakadabra, klientovi budeme počítat m2 čisté plochy pokojů bez všech zdí a schodiště, u porovnávaných nemovitostí vezmem kompletní zastavěnou plochu, třeba to už vyjde. 

Jejda, nevyšlo, pořád je to moc moc vysoko. Nenene, to tedy ne, my jsme Odhadce, my máme pravdu, kdyby čert na koze rajtoval. Tak ještě jednou simsalabim, tady se nám barák kouzelně nafoukne o polovinu a bum ho tam, už tady máme cenu, na kterou jsme se ráno vyspali. Dáme na to razítko, protože jsme přeci odborník a máme hotovo.

S cestou na pozemek a nafocením nám to vychází bratru na dobré 3 hodiny práce, klientovi to dáme bez dokladu za 4,5 tis, takže nám to vychází na 1,5 tis na hodinu čistá ruka, nu a máme vyděláno. Ta škola byla dobrá investice, sice jsme si to tam museli odsedět, ale zase jsme je tam moc neposlouchali, člověče neber to. 

Klientovi raději zavoláme až za pár dní, aby bylo vidět, že jsme se na tom nadřeli. Pak mu řeknem, že si má připravit peníze a za ty mu do ruky dáme posudek a rychle pryč, hlavně ať to neprochází, hlavně ať to neprochází. 

Kliente proč se divíš, že cena takto nízká? Nediv se, ceny na trhu předražené, nereálné, za ty se nakonec naprodává, navíc pozemek se zastavěním znehodnotí. Pasivní dům? Kliente nezlob, to nikoho nezajímá. Naval prachy a já fičím. 

A pak po nějaké době zas ten klient. Otravuje, stěžuje si, prý výpočty nesedí. No nesedí, nesedí, jak by taky mohly sedět, když jsem takový kouzelník, pardon odborník. No nic, teď už budem muset hrát tvrdějc, klientovi ukážeme ironii a aroganci. Kliente běž si jinam, když se ti to nelíbí. Kliente, jdi si stěžovat do banky, já se nebojím. Kliente neotravuj, no dobře, pošli připomínky, já se na to podívám. 

To víš, že jo, já ti tak přiznám, že jsem se ráno špatně vyspal a něco ti budu opravovat. Tůdle nůdle. Tady máš odpověď na to, že nesedí podlahové plochy a že porovnávám neporovnatelné. Cena o milion vyšší? Ses asi zbláznil ne?

“Dobrý den,

nevím jak dlouho se sledováním cen nemovitostí zabýváte, ale ze zkušeností vím, že v údajích o inzerovaných nemovitostech mohou byt nepřesnosti. Pro stanovení ceny je nejen použita inzerce jako podpůrný argument pro stanovení ceny, ale hrají zde i významnou roli zkušenosti získané při oceňování.

Stanovenou jednotkovou cenu vidím pod 25 000 Kč/m2 tzn. celková stanovená obvyklá cena je odpovídající. Mým úkolem není stanovit maximálně dosažitelnou cenu, ale cenu takovou, aby byla nemovitost do 6 měsíců prodejná.
Pokud se stanovenou cenou nadále nesouhlasíte obraťte se na supervizi banky.”

A teď už se vrátím do první osoby, protože pro pana Odhadce to tímto skončilo. Nikoli však pro nás, takže jsme se obrátili na našeho bankovního poradce v Reiffce a popsali mu problém. Ten nás ujistil, že takto to rozhodně není správně, a doporučil nám obrátit se na jiného odhadce a nechat si vypracovat oponentský posudek.

O to jsme se pokusili, obepsali jsme dalších pět odhadců. Nikdo nám neodpověděl, vytáhli jsme tedy z ohně naše poslední želízko a telefonicky se spojili s odhadcem z jiného okresu. Ten nám natvrdo řekl, že stanovená cena je na úplně té nejnižší možné hranici, na jakou jde u našeho domu stanovit, že on by dům ocenil nejméně o 300 – 400 tisíc výše, ale že do toho nejde.

Proč? Protože každý odhadce v okamžiku předání posudku klientovi tento posudek rovnou posílá do centrálního úložiště banky, odkud nejde smazat. A pokud by on vypracoval oponentský posudek s vyšší cenou, budou ho popotahovat a bude muset vysvětlovat, proč je jeho cena o tolik vyšší. A do toho odmítl jít a popravdě se mu ani nedivíme. Jediná rada, kterou nám mohl dát, bylo jít do jiné banky, protože v Reiffce se nám dveře posudkem pana Odhadce pravděpodobně nenávratně zavřely.

Dalo nám to také odpověď na otázku, proč byl pan Odhadce tak sebejistý a neústupný. 1) Žádný oponentský posudek nikdy nevznikne, protože ho žádný odhadce nebude ochoten vypracovat. 2) Pokud by posudek změnil, on sám by musel bance vysvětlovat, proč se tak stalo, a to jeho ego v žádném případě nedovolí, natož aby si kvůli nám dělal problémy.

Otevřeli jsme tedy opět jednání s KB a v pondělí se máme setkat s jejich hypotéčním specialistou. V KB mají v těchto dnech akci na zpracování odhadu nemovitostí zdarma, takže do toho půjdeme. Můžeme pouze doufat, že nám nepřidělí stejného odhadce nebo jemu podobného odborníka. A pokud ano, můžeme jít ještě do jiných bank.

Jen nás mrzí, že v Reiffce jsme jednali opravdu s velmi milým a ochotným poradcem a díky odhadu nejspíše o hypotéku a tím pádem i o svou provizi nakonec přijde. Ale chybami se člověk učí, my jsme se poučili, on už stejného odhadce klientům asi taky nikdy nedoporučí a pan Odhadce? U toho bude asi vždycky záležet, jak se vyspí, dokud mu zbyte alespoň jedna spolupracující banka.

A rady na závěr?

  1. Odhad si před zaplacením nejprve zkontrolujte a pokud se vám něco nebude zdát, rozporujte to rovnou, po zaplacení je odeslán do banky a máte jen malou šanci na opravu.
  2. Pokud jste z okresu Brno venkov a chcete se našemu odhadci vyhnout, napište nám, dáme vám jeho jméno.
  3. Doufejte, že se váš odhadce dobře vyspí 🙂
Vodovodní přípojka díl II – Já ne, to on!

Vodovodní přípojka díl II – Já ne, to on!

Comments 0 Comment

Not-Me-penguins-of-madagascar-18270082-470-349Jak jsme psali v předchozím příspěvku o vodovodní přípojce, původní dohoda byla, že reálizátor rekonstrukce silnice vybuduje i vodovodní přípojky. Důvody jsou celkem nasnadě – rychlejší koordinace prací a jediný subjekt zodpovědný za stav silnice po rekonstrukci. Všechno je to logické, všichni s tím souhlasí, sluníčko svítí a svět je růžový.

A realizátor stavby asi nemá rád růžovou, protože když jsme měli projekt už téměř vyřízený a jen pro informaci, kdy se začne, jsme mu volali, otočil o 180 stupňů a že prý oni nic, oni nám výkop neudělají, oni mají svojí práce a máme si to zařídit, jak chceme, jejich problém to není. WTF?!?

A tak jsme kontaktovali Vodárenskou akciovou a popsali jim situaci, abychom zjistili, co s tím tedy máme dělat. Protože ruku na srdce, najmout si bagr a jen si tak na vlastní pěst začít kopat do silnice, to bylo i na nás trochu silné kafe, a to nejsme žádní poseroutkové (no možná spíš ten silnější z nás dvou není poseroutka). Naštěstí pan vedoucí z Vodárenské je rozumný muž slova i činu a tak zvedl telefon a realizátora si pěkně podal. Že přece není možné, aby do silnice kopal někdo cizí kvůli záruce, že oni tam mají na všechno techniku a že budou přesně vědět, kdy a kde… A tak z milého realizátora opět vymámil příslib, že výkop i zasypání teda udělají a že vodárenská jen natáhne trubky a udělá připojení.

Tak jsme se zase nechali ukolébat a zase jsme uvěřili, že to bude dobré… Hlupáčci 🙂 Dnes nám přišel email od starosty, že se s realizátorem nedohodli a že nakonec výkop i zásyp bude provádět externí firma, se kterou se máme neprodleně spojit a domluvit si postup. Proč to dělat jednoduše, když to jde složitě, že.

Naštěstí ale v pohodě. S pánem jsme se spojili a domluvili si schůzku na další den (sobota) odpoledne. Jen nás prosil, jestli by to nemohlo být až mezi 1 a 2 hodinou, protože se prý bude muset trošku prospat po večírku. Co říct, prostě sympaťák 🙂 Taky nám řekl, že má bagr, žábu na zhutnění a že to všechno zvládnem, že to není žádný problém. Máme mu vzít paré projektu, všechno si to nastuduje a příští týden se půjde na věc. Je přímo z naší vesnice, takže když bude mít rozumné ceny, necháme si od něj vykopat i díru na vodoměrnou šachtu a pak jednou třeba i základy.

Tak uvidíme, snad už to teď všechno půjde jak po másle.

My cholíme aneb na co se ptát při sjednávání hypotéky

My cholíme aneb na co se ptát při sjednávání hypotéky

Comments 0 Comment

Na co všechno jsme se v bankách při sjednávání hypotéky ptali? Tady je seznam toho, co je pro nás důležité.

Úroková sazba (pochopitelně :-)). Dnes jsme jednali o úroku 1,79% v ČSOB i České Spořitelně. Reiffeissen máme jako želízko v ohni, tam by nemělo být nereálně dostat se na stejný úrok. Menší banky mají obvykle o dost vyšší úroky, nebo v současné době vůbec nenabízí hypotéku na stavbu domu.

Délka fixace. Tedy jak dlouho bude naše hypotéka úročena úrokem, na kterém se s bankou dohodneme a zároveň, kdy bude možné provést refinanc (převést hypotéku k jiné bance). U velkých bank se délka fixace sjednává obvykle na 5 let.

Délka splácení. Vzhledem k našemu věku dosáhneme i na 35 let (což je ale děsivé), prozatím plánujeme 30 let (mnohem lepší :-))

Výše splátky. To pro nás dnes bylo zajímavé zjištění. Výši splátky počítá každá banka jinak a při stejných vstupních parametrech (výše hypotéky, úrok a délka splácení) se výše splátky může lišit až o 400 Kč měsíčně.

Pravidelné poplatky bance. Banky většinou vyžadují mít u nich vedený běžný účet s určitým měsíčním obratem, velmi často jsme se setkali také s požadavkem na pojištění neschopnosti splácet. Celková výše těchto poplatků se liší banku od banky, pohybuje se ve výši od cca 500 Kč až do 1300 Kč.

Jednorázové poplatky za hypotéku. Tady je potřeba si dát pozor hlavně u menších bank. Sice mohou nabízet levnější úvěr (Unicredit s úrokem až 1,49%), ale jejich vstupní poplatky nezapočítané do úrokové sazby tento úvěr zdražují mnohdy až nad úroveň úrokových sazeb ostatních bank.

Výše příjmů a způsob vyhodnocování příjmů z podnikání. Některé banky chápou, že paušál u živnostníků se nerovná skutečným výdajům vynaloženým na podnikání a že příjmy podnikatelů nekončí u měsíční mzdy a s těmito informacemi pak dokážou pružně pracovat (nejlépe Reiffeissen bank, ale Spořitelna se také snaží). Vzhledem k tomu, že oba podnikáme, je pro nás přístup bank k těmto otázkám zásadní.

Uvolňování hypotéky. Zda proti ocenění reálného stupně rozestavěnosti, nebo podle doložených faktur. Naštěstí faktury už v dnešní době nikdo nechce, při svépomocné výstavbě ani není reálné dokládat všechny výdaje.

Poměr úvěru vůči vlastním prostředkům při nejvýhodnějších úrokových sazbách. Velké banky požadují maximálně 70% hypotéku, 30% pak z vlastních zdrojů, Spořitelna má poměr dokonce 85% / 15%. Tato čísla pro nás nicméně nejsou úplně důležitá, protože do 70% bychom se měli bez problémů vlézt vzhledem k vlastnictví našeho pozemku.

Ocenění budoucí hodnoty nemovitosti. Kdo, kdy a za kolik. Hodnotu obvykle oceňuje odhadce banky podle projektové dokumentace, ceny za zpracování se pohybují od 3 do 5 tisíc 5-7 tisíc (vyzkoušeno na vlastní kůži a ještě jsou neochotní).

Uvolňování hypotéky – některé banky uvolňují finance do 100% aktuální hodnoty nemovitosti, jiné pouze do stanoveného limitu hypotéky.

Přecenění aktuální hodnoty nemovitosti a uvolnění dalších prostředků. Obvykle na stavbu přijde odhadce a hodnotu nemovitosti ocení podle aktuálního stupně rozestavěnosti. Podle tohoto odhadu pak banka uvolní další finanční prostředky.

Možnost nevyčerpání hypotéky – u velkých bank není nutné vyčerpat 100% sjednané hypotéky, většinou povolují nedočerpání úvěru ve výši 20%, ale u Reiffeisen je to mnohem více, tuším kolem 75%.

Bonusy. Sem může patřit např. bonus za sjednání pojištění neschopnosti splácet, ale např. i bonus za věrnost (Toto je zajímavý model Spořitelny, pokud bychom po konci fixace neprovedli žádnou mimořádnou splátku ani nepřevedli hypotéku jinam, dosáhli bychom na poměrně zajímavé bonusy v podobě vrácené částky. Je ale potřeba to dobře propočítat, protože pokud na bonus nedosáhneme, hypotéku by to oproti konkurenci značně prodražilo.) Odečítají se formou desetin procent ze základního nabízeného úroku, díky čemuž se banky dostávájí na výhodnější úrokové sazby.

Užitečná knížka

Užitečná knížka

Comments 0 Comment

Dva týdny zpátky jsem v knihkupectví narazila na jednu knížku. Jmenuje se Nebojte se Ameriky a je od Martina Gilara. Musím říct, že je dost poučná. Autor v ní popisuje různé aspekty života v USA a přibližuje nám i mentalitu místních obyvatel.

Uvidíme, jestli nám poskytne i nějaké zajímavé informace použitelné pro náš eshop, každopádně ji vřele doporučuju. Krom nahlédnutí do světa dost odlišného od našeho evropského je taky velmi vtipně napsaná 🙂