Když se blbě vyspí odhadce

Když se blbě vyspí odhadce

Občas se to asi stane každému, blbě se vyspíme a celý náš den stojí za houby. Je možné, že ten den třeba taky uděláme v práci nějaký průser a ten si pak pěkně odskáčeme. Šéf nám třeba srazí prémie, nebo nás rovnou vyhodí, klient nám nezaplatí fakturu, nebo třeba odejde ke konkurenci. Zkrátka a dobře, když něco zvořeme, tak si to taky vypijeme, protože tak to ve světě lidí chodí.

Ale víte, kde to takhle nechodí? Ve světě odhadců nemovitostí (minimálně toho, se kterým jsme měli tu čest se setkat, protože to je skutečně pan Odhadce s velkým O). Ten když něco po..re, odskáčou to všichni okolo, jen on se směje.

Odhadce totiž, když vstane špatnou nohou, vezme projekt nebohého klienta, během tří minut ho prolistuje, opíše tři čísla a z prstu si vycucá cenu za metr čtvereční. Jak vysoká ta cena bude se pak odvíjí od toho, jakou má ten den náladu, jestli venku prší, jestli si včera zašpásoval s manželkou a jestli mu chutnala snídaně.

A pokud mu nechutnala?

(následuje krátká reportáž ze života odhadce nemovitosti)

Kliente těš se, teď si to pěkně slízneš. A ještě mi za to zaplatíš, to bude švanda. 

No takže vycucáme si cenu z prstu, ale musíme ji něčím podložit, protože jinak by to klient třeba nezbaštil (a možná nakonec ani ta banka, i když…).  Takže sreality a s něčím horším to porovnáme, tak třeba tady… Fuj tenhle byl moc dobrý, pryč s ním, tohle by šlo: č. 1) nedostavěný dům s téměř poloviční plochou domu a polovičním pozemkem, č. 2) tady pasivní dům, kdyby šťourali, aspoň v úplně jiném okrese a č. 3) dvojdomek (!!!) s polovičním pozemkem a energetický standardem není ani nízkoenergetický.

Inu ceny porovnávaných baráků jsou poměrně nízké, takže by nám to možná vyšlo, dáme tam ještě 10% snížení ceny, protože na trhu jsou nemovitosti přece předražené a bublala bublala, vypočítáme cenu nemovitostí na 1 m2. 

Ale co to, cena za m2 ještě pořád vychází příliš vysoká a neodpovídá naší ceně vycucané z prstu. No tak nic, uděláme abrakadabra, klientovi budeme počítat m2 čisté plochy pokojů bez všech zdí a schodiště, u porovnávaných nemovitostí vezmem kompletní zastavěnou plochu, třeba to už vyjde. 

Jejda, nevyšlo, pořád je to moc moc vysoko. Nenene, to tedy ne, my jsme Odhadce, my máme pravdu, kdyby čert na koze rajtoval. Tak ještě jednou simsalabim, tady se nám barák kouzelně nafoukne o polovinu a bum ho tam, už tady máme cenu, na kterou jsme se ráno vyspali. Dáme na to razítko, protože jsme přeci odborník a máme hotovo.

S cestou na pozemek a nafocením nám to vychází bratru na dobré 3 hodiny práce, klientovi to dáme bez dokladu za 4,5 tis, takže nám to vychází na 1,5 tis na hodinu čistá ruka, nu a máme vyděláno. Ta škola byla dobrá investice, sice jsme si to tam museli odsedět, ale zase jsme je tam moc neposlouchali, člověče neber to. 

Klientovi raději zavoláme až za pár dní, aby bylo vidět, že jsme se na tom nadřeli. Pak mu řeknem, že si má připravit peníze a za ty mu do ruky dáme posudek a rychle pryč, hlavně ať to neprochází, hlavně ať to neprochází. 

Kliente proč se divíš, že cena takto nízká? Nediv se, ceny na trhu předražené, nereálné, za ty se nakonec naprodává, navíc pozemek se zastavěním znehodnotí. Pasivní dům? Kliente nezlob, to nikoho nezajímá. Naval prachy a já fičím. 

A pak po nějaké době zas ten klient. Otravuje, stěžuje si, prý výpočty nesedí. No nesedí, nesedí, jak by taky mohly sedět, když jsem takový kouzelník, pardon odborník. No nic, teď už budem muset hrát tvrdějc, klientovi ukážeme ironii a aroganci. Kliente běž si jinam, když se ti to nelíbí. Kliente, jdi si stěžovat do banky, já se nebojím. Kliente neotravuj, no dobře, pošli připomínky, já se na to podívám. 

To víš, že jo, já ti tak přiznám, že jsem se ráno špatně vyspal a něco ti budu opravovat. Tůdle nůdle. Tady máš odpověď na to, že nesedí podlahové plochy a že porovnávám neporovnatelné. Cena o milion vyšší? Ses asi zbláznil ne?

“Dobrý den,

nevím jak dlouho se sledováním cen nemovitostí zabýváte, ale ze zkušeností vím, že v údajích o inzerovaných nemovitostech mohou byt nepřesnosti. Pro stanovení ceny je nejen použita inzerce jako podpůrný argument pro stanovení ceny, ale hrají zde i významnou roli zkušenosti získané při oceňování.

Stanovenou jednotkovou cenu vidím pod 25 000 Kč/m2 tzn. celková stanovená obvyklá cena je odpovídající. Mým úkolem není stanovit maximálně dosažitelnou cenu, ale cenu takovou, aby byla nemovitost do 6 měsíců prodejná.
Pokud se stanovenou cenou nadále nesouhlasíte obraťte se na supervizi banky.”

A teď už se vrátím do první osoby, protože pro pana Odhadce to tímto skončilo. Nikoli však pro nás, takže jsme se obrátili na našeho bankovního poradce v Reiffce a popsali mu problém. Ten nás ujistil, že takto to rozhodně není správně, a doporučil nám obrátit se na jiného odhadce a nechat si vypracovat oponentský posudek.

O to jsme se pokusili, obepsali jsme dalších pět odhadců. Nikdo nám neodpověděl, vytáhli jsme tedy z ohně naše poslední želízko a telefonicky se spojili s odhadcem z jiného okresu. Ten nám natvrdo řekl, že stanovená cena je na úplně té nejnižší možné hranici, na jakou jde u našeho domu stanovit, že on by dům ocenil nejméně o 300 – 400 tisíc výše, ale že do toho nejde.

Proč? Protože každý odhadce v okamžiku předání posudku klientovi tento posudek rovnou posílá do centrálního úložiště banky, odkud nejde smazat. A pokud by on vypracoval oponentský posudek s vyšší cenou, budou ho popotahovat a bude muset vysvětlovat, proč je jeho cena o tolik vyšší. A do toho odmítl jít a popravdě se mu ani nedivíme. Jediná rada, kterou nám mohl dát, bylo jít do jiné banky, protože v Reiffce se nám dveře posudkem pana Odhadce pravděpodobně nenávratně zavřely.

Dalo nám to také odpověď na otázku, proč byl pan Odhadce tak sebejistý a neústupný. 1) Žádný oponentský posudek nikdy nevznikne, protože ho žádný odhadce nebude ochoten vypracovat. 2) Pokud by posudek změnil, on sám by musel bance vysvětlovat, proč se tak stalo, a to jeho ego v žádném případě nedovolí, natož aby si kvůli nám dělal problémy.

Otevřeli jsme tedy opět jednání s KB a v pondělí se máme setkat s jejich hypotéčním specialistou. V KB mají v těchto dnech akci na zpracování odhadu nemovitostí zdarma, takže do toho půjdeme. Můžeme pouze doufat, že nám nepřidělí stejného odhadce nebo jemu podobného odborníka. A pokud ano, můžeme jít ještě do jiných bank.

Jen nás mrzí, že v Reiffce jsme jednali opravdu s velmi milým a ochotným poradcem a díky odhadu nejspíše o hypotéku a tím pádem i o svou provizi nakonec přijde. Ale chybami se člověk učí, my jsme se poučili, on už stejného odhadce klientům asi taky nikdy nedoporučí a pan Odhadce? U toho bude asi vždycky záležet, jak se vyspí, dokud mu zbyte alespoň jedna spolupracující banka.

A rady na závěr?

  1. Odhad si před zaplacením nejprve zkontrolujte a pokud se vám něco nebude zdát, rozporujte to rovnou, po zaplacení je odeslán do banky a máte jen malou šanci na opravu.
  2. Pokud jste z okresu Brno venkov a chcete se našemu odhadci vyhnout, napište nám, dáme vám jeho jméno.
  3. Doufejte, že se váš odhadce dobře vyspí 🙂
Pomohl Vám náš blog? Chcete nás podpořit? I málo udělá radost 😉

10 thoughts on “Když se blbě vyspí odhadce

  1. taky nám odhadkyně vypočítala menší částku, než jsme chtěli a to jsme se myslím při výpočtu ceny domu ještě drželi hodně při zemi, nakonec to ale všechno vyšlo i přes snížení celkové částky a i hypotéku jsme dostali, ale tenhle “Odhadce” a celkově systém, že jeden nejde proti druhému to je vážně mazec. To už pak člověku nezbývá, než tomu Odhadci rozbít hubu, nebo něco jiného milého, ale za to ten šmejd nestojí

  2. Pěkný den, právě se blížím k fázi vyřizování hypotéky a to co tu píšete je opravdu síla. Prosím o zaslání jména odhadce abych si dal pozor kdyby náhodou ikdyž šance že se špatně vyspí je asi u každého z nich. Děkuji

  3. Bohužel, dneska Vám už nejspíše odhadce přidělí banka sama. Když jsme pak řešili hypotéku napodruhé, už žádná možnost volby nebyla. Banky mají teď údajně interní systém, který odhadce losují úplně náhodně, aby se předešlo nějakým spekulacím.

  4. Zdravím, tak 2 týdny zpátky jsem začal pročítat váš blog a v mnohých situacích vidím sám sebe 🙂
    Když jsem na podzim 2013 vyřizoval hypotéku na koupi a rekonstrukci RD (z domu posléze zbyla jen jedna zeď), tak odhad budoucího stavu za podsklepený řadový pasivní RD ve staré zástavbě v severní části Brna s podlahovou plochou 243m2+25m2 garáž, uliční šíře 11m, pozemek bezmála 600m2 s jižní orientací, 5min na šalinu na jednu stranu, 5min do lesa na druhou byl při přepočtu na podlahovou plochu bez garáže necelých 23.000Kč. Tenkrát jsem to neřešil, protože výši hypotéky kterou jsem potřeboval jsem dostal, ale neuvědomil jsem si, že uvolňování peněz z hypotéky pak bude prováděno nikoli na základě skutečně utracených částek, ale poměrem dle % prostavěnosti k původnímu odhadu. Což ve výsledku znamená, že máte problém s průběžným cash-flow stavby a musíte stavbu částečně táhnout ze svého (má to ale i kladnou stránku, že vám na konci zbudou nějaké peníze z hypotéky a můžete je použít třeba na vybavení 🙂
    Ani si nemyslím, že by to byla nějaká nevraživost odhadce (z banky), na všechno mají tabulky, koeficienty a mantinely ve kterých se musí pohybovat. Např. jsem se dozvěděl, že zohlednění pozemku většího než 300m2 na výsledném odhadu je minimální, protože právě 250-300m2 je standardní plocha pro RD v Brně, cokoli navíc je “luxus” a oceňuje se standard. Když mi stejný odhadce loni na stavbě “oceňoval” prostavěnost pro čerpání, tak mi řekl, že se jim hodně posunuly koeficienty pro odhad, takže nyní by už mohl ocenit budoucí stav minimálně o 30% výše, což je mi ovšem platné jako mrtvému zimník, protože zvednout původní ocenění samozřejmě nejde.

    1. Já myslím, že je to nejen o mantinelech, ale i vyčůranosti. Ono totiž krom toho, že Vám peníze uvolňují pomaleji a tím pádem je mají mnohem více kryté je tam ještě jeden obrovský benefit pro ně. Během celé hypotéky ručíte za hypotéku např 3mil domem za 7mil.

      Díky tomu banka nese minimální riziko a ačkoli se tváří, že Vám půjčuje např 85% nebo až 100% hodnoty domu, tak díky této levárně Vám vlastně půjčuje jen 50% a je moc dobře krytá.

      Ačkoli jste zbytek domu postavil za své, v případě, že bude jakýkoli problém se splácením, banka bude dražit Váš dům za odhadní cenu. Tím pádem Vám vesele prodává dům za 7mil za cenu např 4mil, z toho své 3mil získá snadno, Vám zůstane zbytek 1mil plus to, o co víc se dům prodá.

  5. Dobry den,
    muzeme prosim dostat jmeno pana Odhadce, dnes nas taky zarizl jeden z Brno Venkov tak at vim jestli se jedna o stejného člověka. Bylo to pro Wustenrot, ale muze mit vic bank.

    Diky Lada

    1. Dobrý den. Jméno si už opravdu bohužel nepamatujenme.a stejně by to už bylo jedno, s odhadem už nic nenadelate až musíte zkusit štěstí jinde.

  6. Dobrý den,
    váš blog a především “akce barák” je pro mně vším :). Zajimavé, děsivé, zábavné, odstrašující, poučné.
    Já jsem v tento moment s partnerkou na úplném začátku, takže nás a především mně, tohle všechno čeká.
    Škoda, že si jméno “vysněného” odhadce nepamatujete.
    Budeme stavět v obci Blažovice a navíc mám účet u Raiffeisen bank a hypotéku budeme řešit také u nich.

    Rád bych se zeptal i na další věci.
    Bylo by možné vám napsat na emial?

    děkuji

    1. Ono je to s jmenem stejne jedno, muzete chytnout jineho blbeho, muzou vam ho pridelit. Je to proste loterie.

      Ohledne dalsich dotazu, zadne emaily. Pri 800ctenaru/denne je to opravdu nerealne. Proctete si nejprve cely blog i diskuze pod clanky, verim, ze 99% vasich dotazu jiz byla zodpovezena. Pokud presto pro dane tema v pod danym clankem nenajdete odpovedi, napiste dotazy tam. Diky za pochopeni.

  7. Davejte prosim pozor na odhadce z Prahy!
    Jmenuje se EVZEN MORAVEC (Praha 6)

    Podrazil nas ve velmi napjate situaci kdy se nam ted’ konci rezervace bytu a museli jsme kvuli neuveritelnym podminkam ze strany Equabank pozadat rychle o hypoteku v Raiffeisenbance. Podle senamu odhadcu obvolavali jsme vsichni postupne, nikdo nemel cas a jenom tenhle pan (ted’ se nedivim proc) ho prave mel.
    Rychle vyhotoveni odhadu nam sice slibil, ale furt nezvedaval mobil, neodpovidal na email a telefonicky odpovidal abnormalne malo a rychle. Na toto neseriozni chovani jsme nedali bohuzel pozor. Predbezna verze odhadu nebyla zaslana mejlem.

    Pri vyzvedavani jen predal zalepenou obalku a zmizel se slovy “Omlouvam se, mam navstevu”. Kdyz jsem pote obalku otevrela, bylo tam jenom jedno vyhotoveni odhadu, zadna faktura za sluzby a podhodnoceni ceny bytu o 100tis.Kc. Pricemz tuto castku budeme muset ted’ uhradit ze svych krom dalsich 20% vlastnich zdroju a dani z koupi nemovistosi. Se vsem vsudy nam to dela peknou a necekanou castku (kolem 1mln).
    Byt se nam libi a navic kvuli miminku ktere se ma narodit za nekolik tydnu nemame moc navybranou.. Neni cas na vyhledavani jineho bytu, navic muze propadnout rezervace ve vysi 152tis.
    Pracuje tenhle “odhadce” pro vice bank, jak vim pro RB, Hypotecni banku a nejake dalsi.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *