My cholíme aneb na co se ptát při sjednávání hypotéky
Na co všechno jsme se v bankách při sjednávání hypotéky ptali? Tady je seznam toho, co je pro nás důležité.
Úroková sazba (pochopitelně :-)). Dnes jsme jednali o úroku 1,79% v ČSOB i České Spořitelně. Reiffeissen máme jako želízko v ohni, tam by nemělo být nereálně dostat se na stejný úrok. Menší banky mají obvykle o dost vyšší úroky, nebo v současné době vůbec nenabízí hypotéku na stavbu domu.
Délka fixace. Tedy jak dlouho bude naše hypotéka úročena úrokem, na kterém se s bankou dohodneme a zároveň, kdy bude možné provést refinanc (převést hypotéku k jiné bance). U velkých bank se délka fixace sjednává obvykle na 5 let.
Délka splácení. Vzhledem k našemu věku dosáhneme i na 35 let (což je ale děsivé), prozatím plánujeme 30 let (mnohem lepší :-))
Výše splátky. To pro nás dnes bylo zajímavé zjištění. Výši splátky počítá každá banka jinak a při stejných vstupních parametrech (výše hypotéky, úrok a délka splácení) se výše splátky může lišit až o 400 Kč měsíčně.
Pravidelné poplatky bance. Banky většinou vyžadují mít u nich vedený běžný účet s určitým měsíčním obratem, velmi často jsme se setkali také s požadavkem na pojištění neschopnosti splácet. Celková výše těchto poplatků se liší banku od banky, pohybuje se ve výši od cca 500 Kč až do 1300 Kč.
Jednorázové poplatky za hypotéku. Tady je potřeba si dát pozor hlavně u menších bank. Sice mohou nabízet levnější úvěr (Unicredit s úrokem až 1,49%), ale jejich vstupní poplatky nezapočítané do úrokové sazby tento úvěr zdražují mnohdy až nad úroveň úrokových sazeb ostatních bank.
Výše příjmů a způsob vyhodnocování příjmů z podnikání. Některé banky chápou, že paušál u živnostníků se nerovná skutečným výdajům vynaloženým na podnikání a že příjmy podnikatelů nekončí u měsíční mzdy a s těmito informacemi pak dokážou pružně pracovat (nejlépe Reiffeissen bank, ale Spořitelna se také snaží). Vzhledem k tomu, že oba podnikáme, je pro nás přístup bank k těmto otázkám zásadní.
Uvolňování hypotéky. Zda proti ocenění reálného stupně rozestavěnosti, nebo podle doložených faktur. Naštěstí faktury už v dnešní době nikdo nechce, při svépomocné výstavbě ani není reálné dokládat všechny výdaje.
Poměr úvěru vůči vlastním prostředkům při nejvýhodnějších úrokových sazbách. Velké banky požadují maximálně 70% hypotéku, 30% pak z vlastních zdrojů, Spořitelna má poměr dokonce 85% / 15%. Tato čísla pro nás nicméně nejsou úplně důležitá, protože do 70% bychom se měli bez problémů vlézt vzhledem k vlastnictví našeho pozemku.
Ocenění budoucí hodnoty nemovitosti. Kdo, kdy a za kolik. Hodnotu obvykle oceňuje odhadce banky podle projektové dokumentace, ceny za zpracování se pohybují od 3 do 5 tisíc 5-7 tisíc (vyzkoušeno na vlastní kůži a ještě jsou neochotní).
Uvolňování hypotéky – některé banky uvolňují finance do 100% aktuální hodnoty nemovitosti, jiné pouze do stanoveného limitu hypotéky.
Přecenění aktuální hodnoty nemovitosti a uvolnění dalších prostředků. Obvykle na stavbu přijde odhadce a hodnotu nemovitosti ocení podle aktuálního stupně rozestavěnosti. Podle tohoto odhadu pak banka uvolní další finanční prostředky.
Možnost nevyčerpání hypotéky – u velkých bank není nutné vyčerpat 100% sjednané hypotéky, většinou povolují nedočerpání úvěru ve výši 20%, ale u Reiffeisen je to mnohem více, tuším kolem 75%.
Bonusy. Sem může patřit např. bonus za sjednání pojištění neschopnosti splácet, ale např. i bonus za věrnost (Toto je zajímavý model Spořitelny, pokud bychom po konci fixace neprovedli žádnou mimořádnou splátku ani nepřevedli hypotéku jinam, dosáhli bychom na poměrně zajímavé bonusy v podobě vrácené částky. Je ale potřeba to dobře propočítat, protože pokud na bonus nedosáhneme, hypotéku by to oproti konkurenci značně prodražilo.) Odečítají se formou desetin procent ze základního nabízeného úroku, díky čemuž se banky dostávájí na výhodnější úrokové sazby.
