Browsed by
Tag: hypoteka

Okna … teda jen faktura

Okna … teda jen faktura

Tak  máme za sebou další milník, zatím co se týká ceny za jednu položku, tak ten nejvyšši. Ačkoli se nám povedlo platbu za okna oddálit co nejvíce, už bylo potřeba zaplatit i to.

Jelikož jsme si vymysleli relativně nadstandardní (rozuměj vysoká + pasivní + 2x HS portál) okna, je částka trochu vyšší. Celkem je to nakonec 616.000kč, z toho jsme teď posílali 499.000kč a zbytek při montáži.

projekt-walter_0001

Nakonec se nám to celé ještě trochu zdramatizovalo, protože v okamžiku, kdy jsme dostali fakturu k úhradě, nám banka odmítla uvolnit další částku na čerpání.

Důvodem bylo, že máme na pozemku novou plombu, o které jsme je neinformovali, čímž jsme porušili smluvní podmínky, ke kterým jsme se zavázali.  Můžeme si za to bohužel sami, protože jsme odsouhlasili EONu, že může plombu na rozvaděč dát, ale už nám nedošlo, že o tom máme říct bance.

chrome_2016-02-10_22-48-39

Naštěstí to ale nedopadlo nijak hrůzně, a tady bych chtěl poděkovat jak Komerční bance, tak i našemu bankéři, že vše vyřešili v rámci možností rychle a bez jakýchkoli problémů.

Samotné čerpání se sice protáhlo o cca týden, ale hlavně proto, že jsme museli dát dohromady všechny poklady ohleně plomby a věcného břemena EONu a vše poslat odhadci, který musel vydat prohlášení, že tato plomba nijak neznehodnocuje pozemek a ani nijak nekoliduje se stavbou, ke které jsme se v hypotéce upsali.

JB3891b6_profimedia_0007218646

Každopádně konec šťastný, mohli jsme poslat půl milióny pryč a doufat, že budou okna vyrobená co nejdříve. Zatím to vypadá na konec března /začátek dubna.

 

Tak jsme se upsali….

Tak jsme se upsali….

Tak jsme to dneska v bance finálně podepsali. Všechno bylo už nachystáno z předchozích kol, takže to šlo ráz na ráz. Tímto jsme se stali šťastnými držiteli železné koule na noze v hodnotě 3.9mil Kč. Tak snad se nám to povede splatit co nejrychleji.

Co se týče našich připomínek ke smlouvě měli, tak ačkoli KB tvrdila, že dokud není cokoli podepsáno je možné vše měnit, tak ve smlouvě ve finále nejsou schopni změnit vůbec nic. Měli jsme seznam bodů, které se nám nelíbí nebo jsou nesmyslné. Primárně jsme zkoušeli, aby tyto body změnili nebo doplnili, ale v tom jsme ani přes relativně velký tlak (že půjdeme jinam) neuspěli. Nakonec se to vyřešilo tak, že nám poslali výklad jednotlivých bodů, tak snad to v případné soudní pře obstojí. Všechno to byly různé krajní situace, které nejspíš (doufejme) nikdy nenastanou, ale je dobré se zeptat na všechno.

Z banky jsme pak vyrazili směr CzechPoint, kde jsme museli potvrdit některé naše podpisy. Jelikož už zřejmě CzechPoint nefrčí, tak jsou téměř všechny ve městě zrušeny a zůstal jen jeden, kde byla čekací doma cca 45min. To spolu s hodinovým hledáním CzechPointu bylo dost nazabití. Ale nakonec nám to potvrdili a hurá na katastr.

Na katastru jsme dali návrh na vklad věcného břemena a odevzdali 1000 Kč poplatek, protože poplatků není nikdy dost. Zapsání bude trvat měsíc a je podmínkou pro čerpání hypotéky (pokud bychom chtěli čerpat dřív, je tam nějaká expresní možnost za příplatek, ale my stejně budeme čekat na stavební povolení).

Druhý úspěch dne bylo získání podpisu a razítka vedoucího stavebního odboru Jihomoravského kraje na situačním výkresu a pohledech. Kupodivu to šlo celkem snadno a přes dva podřízené jsme se dostali až k náčelníkovi, který svým mocným podpisem stvrdil to, co již bylo stvrzeno, ovšem tentokrát v podobě, která se našemu stavebnímu úřadu zamlouvá.

Z JMK pak vedla naše pouť opět na stavební úřad a tam jsme s velkou slávou podepsané výkresy odevzdali. Údajně jsme teprve druzí stavebníci, kterým se to povedlo. No nevím, zas tak složité to nebylo. Údajně by teď již nic nemělo bránit tomu, aby mohli celé řízení nechat ve formě stavební ohlášky místo aby to překlápěli do zdlouhavého stavebního povolení. Tak uvidíme.

Návštěva Komerční Banky

Návštěva Komerční Banky

Pondělí nám začalo podle plánu schůzkou v Komerční bance. Schůzka to byla příjemná, pořešili jsme znovu všechny detaily hypotéky a kupodivu stále bez nějakých razantních zádrhelů nebo problémů.

První věc, co jsme řešili, bylo průběžné čerpáním peněz a jaké jsou za to poplatky. Tady nás mile překvapili hned několikrát. Jednak lze čerpat až do 120% zastavěné hodnoty, což u nás dělá při ceně pozemku cca 1mil až 1,2mil najednou. Dál se pak neplatí žádné poplatky za postupné čerpání, takže je možné vybírat třeba po 300.000 kč a platit úroky jen z toho nezbytného. A ve finále nemají ani zvěrstva typu “rezervační poplatek za nevyčerpané peníze”.

V okamžiku, kdy vyčerpáme oněch 1,2mil, tak se zavolá odhadce (ten už je zpoplatněný za 1000 kč), udělá odhad nové ceny nemovitosti a může se čerpat zase až 120% celkové ceny (mínus samozřejmě to, co už bylo vyčerpáno). U nás to tím pádem vychází, že budeme mít plus-mínus milionové milníky, takže odhadce budem potřebovat 3x.

Další téma pak logicky bylo odhad ceny nemovitosti a výše hypotéky. V KB mají trochu jiný systém oceňování a místo “odhad budoucí ceny nemovitosti” tomu říkají “analýza rizik budoucí výstavby” (nebo tak nějak).

Rozdíl v celém procesu je, že poté, co jsme jim předali podklady, už nemáme žádou šanci ovlivňovat proces odhadu ani výběr odhadce. Vše údajně probíhá tak, že naše poklady předají do centra na hypotéky, kde se náhodně vylosuje odhadce (který může být přímo od KB a nebo externí, i to je random). Tomu se naše poklady pošlou a on odhad zhotoví.

Tady doufáme, že nebudeme mít fakt pech a ten jejich systém nevylosuje zase toho debila, co nám dělal odhad první. Naštěstí, i kdybychom měli takovou smůlu, jsou v KB příznivější i podmínky čerpání. Zatímco v Raifaisen bance jsme mohli čerpat 70% ceny nemovitosit, v KB je to 85%, což nám na baráku udělá o 0.7mil víc. Vzhledem k tomu, že by nám stačilo i to, co bychom se špatným odhadem dostali z RB, v případě KB je to téměř na jistotu, že to dopadne dobře.

Důvod, proč tohle řešíme, je jednoduchý, zkusit z banky vyrazit co nejvíc peněz za směšné úroky a ty peníze pak použít někde jinde, kde budou vydělávat víc. Zároveň, pokud by se během stavby vynořily nenadálé výdaje, celý průběh nám to nezhatí.

K výši úvěru se pak vztahuje ještě úroková sazba. Jelikož pomalu atakujeme hranici 4mil, máme zase lepší vyjednávací pozici a možmá se nakonec dostaneme i na tech 1,69% o kterých jsem mluvil na začátku :-).

Finální a závazná čísla ale budeme vědět až poté, co zpracují odhad nemovitosti. Tady je to z jejich strany trochu prasárna, jelikož je potřeba nejdříve všechno vyplnit, nechat udělat odhad a až ak dají finální nabídku. Kdybychom to museli platit ta jak to běžně probíhá (1500kč zpracování nabídky a 5000kč odhad), asi bych se dost cukal. Naštěstí mají teď akci, že jsou oba úkony zdarma, tim pádem můžeme kdykoli bez jakýchkoli nákladů odejít. Tím pádem předpokládám, že na 1.69% se dostaneme a akorát budeme licitovat o výši finální hypotéky vzhledem k tomu, jak dopadne odhad.

Lehce komplikující podmínkou KB je, že před tím, než budeme moci čerpat, musíme ukázat, že máme zbývající peníze na výstavbu domu. K tomu se vztahuje relativně úsměvná podmínka, že výše hypotéky se řídí odhadem nemovitosti, ale k čerpání je potřeba na účtě prokázat peníze chybějící ne do ceny odhadu, ale do rozpočtu. 

Naštěstí není potřeba nejprve proinvestovat vlastní peníze a až pak čerpat (jak to má třeba Česká Spořitelna), ale stačí ty peníze jen ukázat. Takže si holt pošleme od známých na účet cca 0,5mil, vyfotíme fotku elektronického bankovníctví a peníze pošleme zase zpět. Vlk se nažere a koze zůstane půl milionu :-).

Takže teď počkáme na odhadce a jeho odhad, zpracování smlouvy a podmínek bankou a pak uvidíme, jestli to s nima podepíšem, nebo půjdem zase o dům dál :-).

Když se blbě vyspí odhadce

Když se blbě vyspí odhadce

Občas se to asi stane každému, blbě se vyspíme a celý náš den stojí za houby. Je možné, že ten den třeba taky uděláme v práci nějaký průser a ten si pak pěkně odskáčeme. Šéf nám třeba srazí prémie, nebo nás rovnou vyhodí, klient nám nezaplatí fakturu, nebo třeba odejde ke konkurenci. Zkrátka a dobře, když něco zvořeme, tak si to taky vypijeme, protože tak to ve světě lidí chodí.

Ale víte, kde to takhle nechodí? Ve světě odhadců nemovitostí (minimálně toho, se kterým jsme měli tu čest se setkat, protože to je skutečně pan Odhadce s velkým O). Ten když něco po..re, odskáčou to všichni okolo, jen on se směje.

Odhadce totiž, když vstane špatnou nohou, vezme projekt nebohého klienta, během tří minut ho prolistuje, opíše tři čísla a z prstu si vycucá cenu za metr čtvereční. Jak vysoká ta cena bude se pak odvíjí od toho, jakou má ten den náladu, jestli venku prší, jestli si včera zašpásoval s manželkou a jestli mu chutnala snídaně.

A pokud mu nechutnala?

(následuje krátká reportáž ze života odhadce nemovitosti)

Kliente těš se, teď si to pěkně slízneš. A ještě mi za to zaplatíš, to bude švanda. 

No takže vycucáme si cenu z prstu, ale musíme ji něčím podložit, protože jinak by to klient třeba nezbaštil (a možná nakonec ani ta banka, i když…).  Takže sreality a s něčím horším to porovnáme, tak třeba tady… Fuj tenhle byl moc dobrý, pryč s ním, tohle by šlo: č. 1) nedostavěný dům s téměř poloviční plochou domu a polovičním pozemkem, č. 2) tady pasivní dům, kdyby šťourali, aspoň v úplně jiném okrese a č. 3) dvojdomek (!!!) s polovičním pozemkem a energetický standardem není ani nízkoenergetický.

Inu ceny porovnávaných baráků jsou poměrně nízké, takže by nám to možná vyšlo, dáme tam ještě 10% snížení ceny, protože na trhu jsou nemovitosti přece předražené a bublala bublala, vypočítáme cenu nemovitostí na 1 m2. 

Ale co to, cena za m2 ještě pořád vychází příliš vysoká a neodpovídá naší ceně vycucané z prstu. No tak nic, uděláme abrakadabra, klientovi budeme počítat m2 čisté plochy pokojů bez všech zdí a schodiště, u porovnávaných nemovitostí vezmem kompletní zastavěnou plochu, třeba to už vyjde. 

Jejda, nevyšlo, pořád je to moc moc vysoko. Nenene, to tedy ne, my jsme Odhadce, my máme pravdu, kdyby čert na koze rajtoval. Tak ještě jednou simsalabim, tady se nám barák kouzelně nafoukne o polovinu a bum ho tam, už tady máme cenu, na kterou jsme se ráno vyspali. Dáme na to razítko, protože jsme přeci odborník a máme hotovo.

S cestou na pozemek a nafocením nám to vychází bratru na dobré 3 hodiny práce, klientovi to dáme bez dokladu za 4,5 tis, takže nám to vychází na 1,5 tis na hodinu čistá ruka, nu a máme vyděláno. Ta škola byla dobrá investice, sice jsme si to tam museli odsedět, ale zase jsme je tam moc neposlouchali, člověče neber to. 

Klientovi raději zavoláme až za pár dní, aby bylo vidět, že jsme se na tom nadřeli. Pak mu řeknem, že si má připravit peníze a za ty mu do ruky dáme posudek a rychle pryč, hlavně ať to neprochází, hlavně ať to neprochází. 

Kliente proč se divíš, že cena takto nízká? Nediv se, ceny na trhu předražené, nereálné, za ty se nakonec naprodává, navíc pozemek se zastavěním znehodnotí. Pasivní dům? Kliente nezlob, to nikoho nezajímá. Naval prachy a já fičím. 

A pak po nějaké době zas ten klient. Otravuje, stěžuje si, prý výpočty nesedí. No nesedí, nesedí, jak by taky mohly sedět, když jsem takový kouzelník, pardon odborník. No nic, teď už budem muset hrát tvrdějc, klientovi ukážeme ironii a aroganci. Kliente běž si jinam, když se ti to nelíbí. Kliente, jdi si stěžovat do banky, já se nebojím. Kliente neotravuj, no dobře, pošli připomínky, já se na to podívám. 

To víš, že jo, já ti tak přiznám, že jsem se ráno špatně vyspal a něco ti budu opravovat. Tůdle nůdle. Tady máš odpověď na to, že nesedí podlahové plochy a že porovnávám neporovnatelné. Cena o milion vyšší? Ses asi zbláznil ne?

“Dobrý den,

nevím jak dlouho se sledováním cen nemovitostí zabýváte, ale ze zkušeností vím, že v údajích o inzerovaných nemovitostech mohou byt nepřesnosti. Pro stanovení ceny je nejen použita inzerce jako podpůrný argument pro stanovení ceny, ale hrají zde i významnou roli zkušenosti získané při oceňování.

Stanovenou jednotkovou cenu vidím pod 25 000 Kč/m2 tzn. celková stanovená obvyklá cena je odpovídající. Mým úkolem není stanovit maximálně dosažitelnou cenu, ale cenu takovou, aby byla nemovitost do 6 měsíců prodejná.
Pokud se stanovenou cenou nadále nesouhlasíte obraťte se na supervizi banky.”

A teď už se vrátím do první osoby, protože pro pana Odhadce to tímto skončilo. Nikoli však pro nás, takže jsme se obrátili na našeho bankovního poradce v Reiffce a popsali mu problém. Ten nás ujistil, že takto to rozhodně není správně, a doporučil nám obrátit se na jiného odhadce a nechat si vypracovat oponentský posudek.

O to jsme se pokusili, obepsali jsme dalších pět odhadců. Nikdo nám neodpověděl, vytáhli jsme tedy z ohně naše poslední želízko a telefonicky se spojili s odhadcem z jiného okresu. Ten nám natvrdo řekl, že stanovená cena je na úplně té nejnižší možné hranici, na jakou jde u našeho domu stanovit, že on by dům ocenil nejméně o 300 – 400 tisíc výše, ale že do toho nejde.

Proč? Protože každý odhadce v okamžiku předání posudku klientovi tento posudek rovnou posílá do centrálního úložiště banky, odkud nejde smazat. A pokud by on vypracoval oponentský posudek s vyšší cenou, budou ho popotahovat a bude muset vysvětlovat, proč je jeho cena o tolik vyšší. A do toho odmítl jít a popravdě se mu ani nedivíme. Jediná rada, kterou nám mohl dát, bylo jít do jiné banky, protože v Reiffce se nám dveře posudkem pana Odhadce pravděpodobně nenávratně zavřely.

Dalo nám to také odpověď na otázku, proč byl pan Odhadce tak sebejistý a neústupný. 1) Žádný oponentský posudek nikdy nevznikne, protože ho žádný odhadce nebude ochoten vypracovat. 2) Pokud by posudek změnil, on sám by musel bance vysvětlovat, proč se tak stalo, a to jeho ego v žádném případě nedovolí, natož aby si kvůli nám dělal problémy.

Otevřeli jsme tedy opět jednání s KB a v pondělí se máme setkat s jejich hypotéčním specialistou. V KB mají v těchto dnech akci na zpracování odhadu nemovitostí zdarma, takže do toho půjdeme. Můžeme pouze doufat, že nám nepřidělí stejného odhadce nebo jemu podobného odborníka. A pokud ano, můžeme jít ještě do jiných bank.

Jen nás mrzí, že v Reiffce jsme jednali opravdu s velmi milým a ochotným poradcem a díky odhadu nejspíše o hypotéku a tím pádem i o svou provizi nakonec přijde. Ale chybami se člověk učí, my jsme se poučili, on už stejného odhadce klientům asi taky nikdy nedoporučí a pan Odhadce? U toho bude asi vždycky záležet, jak se vyspí, dokud mu zbyte alespoň jedna spolupracující banka.

A rady na závěr?

  1. Odhad si před zaplacením nejprve zkontrolujte a pokud se vám něco nebude zdát, rozporujte to rovnou, po zaplacení je odeslán do banky a máte jen malou šanci na opravu.
  2. Pokud jste z okresu Brno venkov a chcete se našemu odhadci vyhnout, napište nám, dáme vám jeho jméno.
  3. Doufejte, že se váš odhadce dobře vyspí 🙂
Když ptáčka lapali aneb jak jsme nakonec vybrali hypotéku

Když ptáčka lapali aneb jak jsme nakonec vybrali hypotéku

Home LoanTak to vypadá, že máme hypotéku vybranou. Nakonec jsme nabídek dostali hned několik a mohli jsme si i vybírat. Ale popořadě.

Jako první nám minulý týden potvrdila hypotéku KB s úrokem 1.99% s tím, že v pondělí upřesní procenta. Jelikož jsme se do telefonu předběžně bavili, že 1,79% by neměl být problém, rovnou jsme v pondělí šli i do Raiffeisen banky pořešit, co přesne můžou s úrokama vzhledem k jejich HypoDnům udělat oni.

Po návštěvě RB jsme byli trochu zklamání, na 1,79% se nedostanou, ale 1,89% je reálné a k tomu příspěvek 4000kč na odhad nemovitosti. Výhodou je, že není potřeba životní pojištění a stačí jen pojištění nemovitosti, které vychází na cca 2,900kč / rok. Zároveň jsme si ještě ujasnili jak přesně probíhá čerpání a jaké mají požadavky na vyřízení hypo.

Ačkoli se nedostali tak nízko jak jsem si přál, byli jsme ochotni tu 0,1% oželet (dělá to cca 150kč měsíčně rozdíl), jelikož vše ostatní hovoří pro ně. Snazší vyřízení, jednodušší čerpání, možnost splatit 25% z hypotéky každý rok navíc bez poplatku a mnohem méně byrokracie.

Večer se pak podle domluvy ozval i pán z KB. Potvrdil, že se u nich dostaneme 1.79%. V emailu, kde svou nabídku potvrzoval, pak ale vše na první pohled ještě dále vylepšil:

Sazbu 1.79% můžeme nabídnout též, součástí rizikové životní pojištění, pojištění nemovitosti u ČP a domicilace v KB. Při výši úvěru 3.700.000 Kč na 29 let (počítal jsem, že by čerpání HÚ bylo po 1 roce výstavby, během výstavby se hradí pouze úroky) je měsíční splátka 13.637, při výši úvěru 3.300.000 pak 12.160.

Zní to parádně, že? Kromě skvělého úroku je v ceně ještě pojištění nemovitosti i životní pojištění a to za mesíční splátku 12.160kč v případě 3,3mil.

Když tato nabídka přišla, bylo to velké dilema. Buď vzít hypo od RB, kde bude o fous vyšší úrok, ale navíc 2900kč pojištění ročně a v případě, že bychom chtěli i životní tak dalších 800kč/měsíčně. A nebo vzít hypo od KB, kde se musí pro získání vyplnit o něco více papíru, dodat položkový rozpočet, při čerpání se pak musí opět vyplňovat více papírů, je tam více limitů atd, ale zase ušetříme 48.000kč na životním pojištění + 14500 na pojištění baráku + cca 8000 na úroku?

Tohle už nejsou úplně malé peníze a rozhodně nám to věci vůbec nezjednodušilo. Jelikož nejlepším způsobem řešení problému je přehodit je na někoho jiného, vzal jsem nabídku od KB a poslal ji zpět pánovi do RB s tím, že jsme opravdu byli pro RB rozhodnuti, ale toto je dost velké dilema a co s tím může udělat.

Do toho nám v mezičase dorazily ještě další dvě nabídky, a to od ČSOB a GE Money banky. ČSOB nabídla také 1,89%, ale opět měla obrovské byrokratické zatížení a komplikace, navíc ještě jako bonus se tam platí nějaký procentní poplatek z nevyčerpané části úvěru, což celou hypo dost razantně prodražuje. Co se týká GE Money, tak ta je totálně nekonkurenceschopná a její best-offer je 2,09%. A ve finále se nám ozvala ještě Spořitelna, po týdnu a půl paní napsala, že jí prý celou dobu zprovozňovali počítač a že aby mohla nabídku vypracovat, potřebuje nějaké další doklady a vyplněnou žádost o úvěr. Tak to jsme zavrhli rovnou.

Další 2 dny se nedělo vůbec nic, RB se neozvala a já začínal tušit, že to asi vzdali. Tak jsem opět volal. Pán toho měl podle všeho v práci moc a dostal se k tomu až když jsem volal. Že prý je to hodně netypická nabídka, ale že uvidí co s tím dokáže jeho šéf dělat a že dá vědět.

“Netypická nabídka”? Zvláštní že? No tak jsem začal pátrat. RB jsem nechal v tom, že KB má lepší nabídku a ať se předvedou a mezi tím jsem s KB řešil, co vlastně tedy to pojištění v ceně obsahuje, na jakou výši atd. Jestli v tom třeba není nějaký háček.

No, háček tam nebyl. Byl to hák jako kráva, myslím, že by se tomu možná dalo říkat i úmyslná lež. Pan z KB se totiž údajně jen špatně vyjádřil a vůbec ho nenapadlo, že by to mohlo být pochopeno jinak. Význam té věty totiž je:

Sazbu 1.79% můžeme nabídnout též, ALE MUSÍTE MÍT rizikové životní pojištění, pojištění nemovitosti u ČP a domicilace v KB. Při výši úvěru 3.700.000 Kč na 29 let (počítal jsem, že by čerpání HÚ bylo po 1 roce výstavby, během výstavby se hradí pouze úroky) je měsíční splátka HYPOTÉKY 13.637, při výši úvěru 3.300.000 pak 12.160. K tomu připočtěte povinné pojištění nemovitosti i životní pojištění v roční výši cca ~13.000 Kč. V případě, že si životní pojištění od nás nevezmete, bude sazba 1.99%.

Evil bankerAsi se spletl že? Něco jako když se v jednom vtipu manžel ráno přeřekne a místo “Dobré jitro miláčku” řekne manželce “Zničila jsi mi celý život”.  To se stává, to je mi jasné.

No, takže tímhle jsme si ujasnili, že teda s KB ne, že jsou vlastně dražší, složitejší a ještě se občas omylem pletou. Raději si nepředstavit, jak by se dokázali splést po tom, co jim to podepíšeme a budeme od nich něco chtít.

Takže zbývalo počkat, co vymyslí pán v RB. Ten se ozval následující den, v telefonu měl téměř pohřební tón a velmi se omlouval, že bohužel na 1.79% ani na pojištění v ceně se nedostane a že tedy máme hypo vzít u KB, jelikož je nabídka výhodná.

Protože jsme byli už rozhodnuti pro RB a dál smlouvat nebylo potřeba, utěšili jsme ho, že to nakonec přece jen vezmeme u nich, ale že by byla ještě jedna věc, kterou by pro nás udělat mohl. A to, že si vezmeme fixaci místo na 5let rovnou na 7. Pochybuju, že úroky půjdou další roky dolů, spíš čekáme opak, a proto čim víc fixace, tím víc radosti. Pokud budeme chtít hypotéku předčasně splatit, můžeme každý rok odmáznout 25%, což je myslím víc než dost.

Domluvili jsme se, že to tedy berem a začali řešit, co vlastně je potřeba udělat dál. No, je to hnus. K podpisu je potřeba ohodnocení nemovitosti znalcem. Člověk by řekl, že je to snadné, ale to ne. Ze seznamu 20 znalců jich půlka nezvedá telefon, druhá půlka je děsně “busy”, a za posudek si řeknou 5000-6000kč a ještě aby se jich člověk doprošoval.

House ValueNakonec jsme narazili na jednoho, co byl ochotný, řekl si “jen” 5000kč a je schopný se s námi už další středu potkat a začít vše vyřizovat. Ovšem, ani tady to není tak snadné. To, že dostane 5000kč, neznamená, že by si něco zjistil nebo zajistil sám. Musíme mu dodat list vlastniství, aktuální výpis z katastru, kopii mapy z katastru, potvrzení od městysu, že je parcela stavební a další věci. Přitom všechno jsou veřejné informace a mohl by si je zjitit sám, jenže to už by musel Pan znalec zřejmě něco udělat a nebyly by to tak snadné prachy.

Po tom co se s ním sejdeme a vše mu předáme to bude trvat nějaký týden, kdy na konci dostaneme info o tom, kolik bude mít budoucí dům s pozemkem hodnotu. S tímhle lejstrem pak už půjdeme přímo do RB podepsat finální smlouvu na hypo. Samotné čerpání peněz je pak podmíněno získáním a doložením stavebního povolení, ale alespoň budeme mít další věc vyřešenou a uzavřenou.

Hawk, alespoň pro teď.

Další banka – první hypotéka doma

Další banka – první hypotéka doma

Včera jsme pokračovali v naší pouti po bankách. Podle domluvy jsme se dostavili v 9:15 do Komerčky. Ačkoli byla schůzka domluvená a ráno si pán čas ještě ověřoval po telefonu, čekali jsme nakonec 20minut než vyřídil klienta před náma.

Trochu nás nadzvedlo, že ač jsme si schůzku rezervovali dopředu a chtěli jsme exaktně někoho na hypotéky, dostalo se nám low-level specialisty s cedulkou “zaučuji se” a “bankovní účty” na jeho stole.

Trochu rozladěn jsem mu ve zkratce vysvětlil, že chceme hypotéku na stavbu domu, na 3.3mil, 30 let, 5 let fixace a že mám nabídky od jiných bank na 1,79% a co s tím může udělat lepšího. Pán zalapal po dechu, oznámil, že on může dělat hypotéky maximálně do 2%, ale že mi zajde pro někoho, kdo je na hypotéky expert.

Zatímco jsme čekali na specialistu číslo dvě jsme se zabývali myšlenkou, jak to mají v bance chytře vymyšleno, že na přepážkách sedí ty největší ucha s nejnižšími pravomocmi, odfiltrují 90% klientů co hypotéku buď nechtějí nebo si ji nechají dát drahou a až když se klient nedá, dostane člověka, co tomu rozumí.

Mezitím dorazil hypoteční specialista. Nutno říct, že se ukázalo, že on již hypotékám rozumí, chápe i slovo podnikání a je schopen věcně jednat. Po dalším rychlém představení našich potřeb jsme se dostali k tomu, co požadujeme a za kolik. V okamžiku, kdy jsme ukázali konkurenční nabídku České Spořitelny, bylo téměř vyhráno. Oni jako banka o nás jako klienta stojí, 3.3 mil je pro ně již dostatečně zajímavá částka na to, aby se našim požadavkem na snížení úroků zabývali, a proto jsme se mohli pohnout dál.

Jako druhou věc jsme řešili naše podnikatelské příjmy. Oznámili jsme jim (ano, ptát se jich nelze, jen oznamovat), že to je tak a tak, že v jiných bankách s tím pracovat umí a pokud i oni, můžeme o nich uvažovat. Opět následovalo souhlasné pokývání spolu s doplněním, že i tento fakt bude muset i on konzultovat s dalším nadřízeným, ale že to nevidí jako problém.

Pak už následovalo jen informování se o podmínkách, které jsou vesměs podobné jako u ostatních bank a podání předběžné žádosti o hypotéku, aby mohli již přesně vyhodnotit, zda a jak velkou hypotéku nám dají. Nechali jsme je okopírovat naše daňová přiznání, výkazy mezd a další podklady, které potřebovali.

Během toho jsme byli ještě jednou ujištěni, že o nás jako o klienty on i jeho banka skutečně stojí, že se nám pokusí vyjít maximálně vstříc a že dá vědět co nejdříve.

Tím nám návštěva skončila a čekali jsme, že o nich uslyšíme nejdříve v pondělí. Tady  ovšem pan specialista číslo dvě překvapili podruhé. V půl sedmé večer (byl pátek) volal, že právě dokončili naše vyhodnocení na základě podkladů, registrů dlužníku a dalších ukazatelů a může nám oznámit, že nám hypotéku rádi poskytnou, a to dokonce nejen na 3,3 mil, které jsme požadovali, ale až na 3,7 mil.

Jediné, co ještě nevěděl, je finální úroková sazba. Zatím máme na 100% jistou sazbu 1.99%, což není špatné, ale není to náš cíl. Další snížení bude vědět v pondělí, kdy bude úroky řešit s dalšími nadřízenými.

Toto je pro nás další důležitý milník, jelikož od papírové nabídky jsme se dostali k závazné nabídce, tudíž už na 100% víme, že už to nebude horší než 1.99% s fixací na 5let. Nyní uvidíme, s čím se vytasí ostatní banky a kam až bude KB schopna jít. Podle toho se pak finálně rozhodneme.

My cholíme aneb na co se ptát při sjednávání hypotéky

My cholíme aneb na co se ptát při sjednávání hypotéky

Na co všechno jsme se v bankách při sjednávání hypotéky ptali? Tady je seznam toho, co je pro nás důležité.

Úroková sazba (pochopitelně :-)). Dnes jsme jednali o úroku 1,79% v ČSOB i České Spořitelně. Reiffeissen máme jako želízko v ohni, tam by nemělo být nereálně dostat se na stejný úrok. Menší banky mají obvykle o dost vyšší úroky, nebo v současné době vůbec nenabízí hypotéku na stavbu domu.

Délka fixace. Tedy jak dlouho bude naše hypotéka úročena úrokem, na kterém se s bankou dohodneme a zároveň, kdy bude možné provést refinanc (převést hypotéku k jiné bance). U velkých bank se délka fixace sjednává obvykle na 5 let.

Délka splácení. Vzhledem k našemu věku dosáhneme i na 35 let (což je ale děsivé), prozatím plánujeme 30 let (mnohem lepší :-))

Výše splátky. To pro nás dnes bylo zajímavé zjištění. Výši splátky počítá každá banka jinak a při stejných vstupních parametrech (výše hypotéky, úrok a délka splácení) se výše splátky může lišit až o 400 Kč měsíčně.

Pravidelné poplatky bance. Banky většinou vyžadují mít u nich vedený běžný účet s určitým měsíčním obratem, velmi často jsme se setkali také s požadavkem na pojištění neschopnosti splácet. Celková výše těchto poplatků se liší banku od banky, pohybuje se ve výši od cca 500 Kč až do 1300 Kč.

Jednorázové poplatky za hypotéku. Tady je potřeba si dát pozor hlavně u menších bank. Sice mohou nabízet levnější úvěr (Unicredit s úrokem až 1,49%), ale jejich vstupní poplatky nezapočítané do úrokové sazby tento úvěr zdražují mnohdy až nad úroveň úrokových sazeb ostatních bank.

Výše příjmů a způsob vyhodnocování příjmů z podnikání. Některé banky chápou, že paušál u živnostníků se nerovná skutečným výdajům vynaloženým na podnikání a že příjmy podnikatelů nekončí u měsíční mzdy a s těmito informacemi pak dokážou pružně pracovat (nejlépe Reiffeissen bank, ale Spořitelna se také snaží). Vzhledem k tomu, že oba podnikáme, je pro nás přístup bank k těmto otázkám zásadní.

Uvolňování hypotéky. Zda proti ocenění reálného stupně rozestavěnosti, nebo podle doložených faktur. Naštěstí faktury už v dnešní době nikdo nechce, při svépomocné výstavbě ani není reálné dokládat všechny výdaje.

Poměr úvěru vůči vlastním prostředkům při nejvýhodnějších úrokových sazbách. Velké banky požadují maximálně 70% hypotéku, 30% pak z vlastních zdrojů, Spořitelna má poměr dokonce 85% / 15%. Tato čísla pro nás nicméně nejsou úplně důležitá, protože do 70% bychom se měli bez problémů vlézt vzhledem k vlastnictví našeho pozemku.

Ocenění budoucí hodnoty nemovitosti. Kdo, kdy a za kolik. Hodnotu obvykle oceňuje odhadce banky podle projektové dokumentace, ceny za zpracování se pohybují od 3 do 5 tisíc 5-7 tisíc (vyzkoušeno na vlastní kůži a ještě jsou neochotní).

Uvolňování hypotéky – některé banky uvolňují finance do 100% aktuální hodnoty nemovitosti, jiné pouze do stanoveného limitu hypotéky.

Přecenění aktuální hodnoty nemovitosti a uvolnění dalších prostředků. Obvykle na stavbu přijde odhadce a hodnotu nemovitosti ocení podle aktuálního stupně rozestavěnosti. Podle tohoto odhadu pak banka uvolní další finanční prostředky.

Možnost nevyčerpání hypotéky – u velkých bank není nutné vyčerpat 100% sjednané hypotéky, většinou povolují nedočerpání úvěru ve výši 20%, ale u Reiffeisen je to mnohem více, tuším kolem 75%.

Bonusy. Sem může patřit např. bonus za sjednání pojištění neschopnosti splácet, ale např. i bonus za věrnost (Toto je zajímavý model Spořitelny, pokud bychom po konci fixace neprovedli žádnou mimořádnou splátku ani nepřevedli hypotéku jinam, dosáhli bychom na poměrně zajímavé bonusy v podobě vrácené částky. Je ale potřeba to dobře propočítat, protože pokud na bonus nedosáhneme, hypotéku by to oproti konkurenci značně prodražilo.) Odečítají se formou desetin procent ze základního nabízeného úroku, díky čemuž se banky dostávájí na výhodnější úrokové sazby.

Bankovní kolotoč

Bankovní kolotoč

Samostatnou kapitolu našeho aktuálního dobrodružstí představují banky. Jelikož čas už skoro uzrál, je potřeba domluvit hypotéku a to samořejmě co nejvýhodnější. Tudíž jsme rozjeli nové kolečko, tentokrát už s větším důrazem na finální úrokovou sazbu. Jen během dneška jsme navštívili 10 bank všech velikostí a další nás ještě čekají zítra a v pondělí. Všude jsme zjišťovali zda a s jakýma podmínkama nám hypotéku dají.

Jelikož má každá banka naprosto jiný mechanismus výpočtu toho, zda hypotéku přidělí a za kolik, je potřeba opravdu projít všechy jednu po druhé a všude absolovat téměř identický rozhovor znovu a znovu. Ale rozhodně se toto dobrodružství vyplatí.

Dalo by se říct, že čím menší a mladší banka, tím horší podmínky mají a tím méně jsou i pružní v netypických situacích. Buď jsme se díky našemu podnikání na hypotéku nedostali vůbec, nebo mají na dnešní poměry nehorázně vysoké úroky.

Na opačné straně pak stojí zaběhnuté velké banky jako je ČSOB, Česká Spořitelna, Raiffeisen bank. Dneska jsme byli v prvních dvou zmiňovaných a v obou se na hypotéku nejspíš bez problémů dostaneme a ještě za rozumné peníze.

Rozdíl v úrocích je kapitola sama pro sebe. Například taková Expobank. Člověk o této bance nikdy neslyšel, ale asi na ni dlouho nezapomeneme. Nejprve nám bylo sděleno, že na hypotéku vůbec nedošáhneme, a když jsme se pro zajímavost zeptali, za kolik by to bylo, tak prý za 3,5%. Jen pro srovnání, v České Spořitelně nebo ČSOB se bavíme o 1,79% a to věřím, že je ještě o něco více stáhnu ;-).

Jen pro představu, rozdíl mezi 1,79% a 3,5% při hypotéce na 30let ve výši 3.3mil je na úrocích 967.376 Kč oproti 2.034.651 Kč. A to už je podle mně docela znát 😉

S bankama budeme pokračovat ještě zítra a v pondělí, kdy máme domluvené schůzky v Raiffeisen bank a Komerční bance. Díky tomu, že už máme vytisklé propočty od prvních bank, dá se celkem snadno smlouvat s ostatníma a stahovat procenta dál dolů. Věřím, že když to pak ještě párkrát zopakujem celé dokola, ještě to o nějaký ten fous zlevníme (ono co 0,01%, to ušetřených 60.000,-).